房产投资如何计算现金流,试述投资决策的几种现金流方法及其相互关系?

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1、年房地产估价师《理论与方法》考点：现金流量折现法和传统方法 现金流量折现法和传统方法的定义 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值有两种不同的方式：①采用折现方式，这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；②采用计算利息方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。

试述投资决策的几种现金流方法及其相互关系?

净现值法。是指用净现值为标准。以比较各备选方案的优劣。净现值是指按预期的投资盈利率计算的投资方案现金流入量现值总额与现金流出量现值总额的差额。净现值是正值，说明投资有净益，方案可以接受； 净现值是负值，说明投资将亏损，方案不能接受。

在长期投资决策中，一般有三种使用折现现金流量法的项目评估方法： （1） 净现值法。这一方法考虑的是项目周期内所有的现金流及各现金流发生的时间。未来发生的现金流被换算成现值。之后把收益收入或节省的现值和支出的现值进行比较两者之间的差额就是净现值。

长期投资决策的方法有非贴现和贴现两类。非贴现的方法包括：1）.回收期法（Payback Period Method，简称PP），回收期是指投资项目收回全部投资所需要的时间。为了避免出现意外情况，公司往往乐于选择能在短期内收回全部投资的方案，即回收期越短，方案越佳。

如下：（一）、会计收益率中非现金费用容易造成现金收支计算重复 （二）、会计收益加入了人的主观因素，导致计算上出现出入 现金流量能准确的反映自己的时间价值和投资项目中流入和回收之间的投入产出关系，只有在现金流量的基础上计算投资项目效益评价指标才能客观、准确的评价投资项目的经济效益。

在估价方法中，现金流量是决定性因素。也就是说，估价高低取决于企业在未来年度的现金流量及其投资者的预期投资报酬率。现金流入越充足，企业投资风险越小，投资者要求的报酬率越低，企业的价值越大。企业价值最大化正是理财人员追求的目标，企业理财行为都是为实现这一目标而进行的。

股权现金流计算的三种方法如下：剩余现金流量法：股权现金流量=实体现金流量——债务现金流量。融资现金流量法：股权现金流量=股利——股票发行（或+股票回购），这个公式是从股东的角度出发计算，对于股东来讲发放股利是流入，发行股票是从股东兜里掏钱，所以是流出，相应的股票回购是流入。

房产投资回报率,到底该如何算?

计算投资回报率：用年净收益除以投资成本，得到房子的投资回报率。投资回报率通常以一个百分比来表示。例如，假设购买一套房产的总成本为100万元，每年租金收入为5万元，年运营费用为2万元。则年净收益为5-2=3万元，投资回报率为3/100=3%。

计算房地产投资回报率需要先确定投资成本和收益，然后进行比较计算。具体步骤如下：确定投资成本：投资成本包括购房成本、装修费用、税费等。需要将这些成本加起来，得到总投资成本。确定投资收益：投资收益包括租金收益、出售收益等。需要将这些收益加起来，得到总投资收益。

房产收益模式计算公式：投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）投资房产的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。

您好，投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。现金买房的租金回报率 租金回报率=每年净房租收入/购房总价 每年净房租收入=年租金收入—持有房屋费用及出租衍生相关支出 购房总价，就是房屋买家支付给卖家的金额。年租金收入就是跟租户约定的年租金。

商业地产投资回报率如何计算租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。

房产投资回报率=（税后月租金－按揭月供款）× 12 /（首期房款+期房时间内的按揭款）****。

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