租赁按什么税率交增值税

各位老板、包租公、包租婆们，今天我们来聊一个让无数英雄好汉“折腰”的话题——租赁那点儿税事儿。你以为收租就是左手进钱，右手喝茶那么简单？Too young, too simple！税务局的大门永远为爱学习的你敞开。一说到交增值税，很多人瞬间就“地铁老人看手机”脸，一脸的迷茫和无助。这税率简直就是个“俄罗斯套娃”，一层套一层，让人防不胜防。别慌，今天咱们就来盘一盘，把这个“套娃”给它拆明白了，看看你到底是“青铜”还是“王者”段位！

首先，咱们得搞清楚一个江湖规矩：在增值税这个大江湖里，有两种身份的玩家，一种是“一般纳税人”，江湖人称“大佬”，家大业大，账目清晰；另一种是“小规模纳税人”，人称“小可爱”，体量小，操作相对简单。你的身份不同，交税的姿势也完全不一样，这可是核心中的核心，先给自己对号入座！

咱们先聊聊“大佬”级别的一般纳税人。大佬出手，那叫一个讲究。你租出去的是什么，直接决定了你的税率。这就像点菜，点的是山珍海味还是家常小炒，价格能一样吗？

情况一：你租出去的是“动产”，说白了就是能动的东西，比如你公司有几台闲置的挖掘机、几辆小汽车、一堆电脑设备，你把它们租给隔壁老王用。这种“动产租赁服务”，恭喜你，适用的是13%的增值税税率。这是目前增值税的基本税率之一，相当“标准化”的操作。你可以给老王开一张13%的增值税专用发票，老王拿去也能抵扣，皆大欢喜，商业互吹，合作666。

情况二：这可是重头戏，你租出去的是“不动产”，比如房子、商铺、厂房、仓库，甚至是土地使用权。这事儿就复杂起来了，税务局在这里给你设置了一个“时空穿越”选项。你得问问自己，这房子是啥时候到你手里的？时间节点就是2016年4月30日，这是“营改增”的伟大分界线。

如果你的不动产是2016年5月1日之后才搞到手的，那你就是“新地主”。作为新地主，没得选，老老实实按照9%的税率来计算缴纳增值税。这也是给对方开9%的专票，对方拿去美滋滋地抵扣。别问为什么是9%，问就是规定，咱得听话。

但如果你是“老地主”，这不动产是在2016年4月30日之前就有了，那税务局就给你开了个“VIP通道”，让你做一道选择题。你可以选择按照9%的税率来交税，这叫一般计税方法，好处是你的各种相关成本（比如维修费、水电费）对应的进项税额可以抵扣。另一个选项就厉害了，你可以选择“简易计税方法”，按照5%的征收率来交税。划重点，这里叫“征收率”不叫“税率”，逼格瞬间就不一样了。选5%的好处是计算简单，税负可能更低，但坏处是你不能抵扣任何进项税额，而且一旦选了简易计税，一般就不能随便改回去了，正所谓“走上华山一条路，回头已是百年身”。所以，各位“老地主”在做选择前，最好拿出小算盘好好算一算，哪种方式更划算，这可是真金白银的差距啊！

聊完了“大佬”，咱们再来看看“小可爱”——小规模纳税人。小规模纳税人的世界就清爽多了，没有那么多花里胡哨的选择题。不管是出租动产还是不动产，通常情况下，都采用简易计税方法。

小规模纳税人出租不动产（比如你是个体户，有间商铺租出去了），征收率是5%。但是！注意这个但是！为了扶持小微企业，国家经常会出台一些优惠政策。比如，在特定时期内，小规模纳税人的增值税征收率会从3%降到1%（疫情期间的超大福利）。所以，出租不动产的5%征收率，在实际操作中，可能会按照“应征税额=含税销售额÷(1+5%)×5%”这个公式计算后，再根据具体优惠政策减按1%或者其他税率来缴纳。所以，作为小规模纳税人，一定要时刻关注最新的税收政策，说不定哪天就有个大红包砸你头上，惊不惊喜，意不意外？

那么，如果小规模纳税人出租的是动产呢？比如你开个小公司，把闲置的办公设备租出去。这时候，适用的征收率通常是3%。同样，也要留意是否有适用的优惠政策，比如减按1%征收的福利。

接下来，咱们再聊一个特殊群体，也是最接地气的群体——个人，也就是咱们常说的“包租公”、“包租婆”。个人出租房屋的税率，那可是享受了“亲儿子”待遇的。

如果你是个人出租住房，就是租给别人住的房子。那么恭喜你，国家给了你一个超级优惠的政策，增值税按照5%的征收率减按1.5%来计算。简直是“打骨折”的优惠，这税负可以说是相当低了。所以，每次去税务大厅代开发票的时候，工作人员一听是出租住房，都会给你用这个超低税率。

但如果你是个人出租非住房，比如你把自己的临街商铺、写字间租出去了，那待遇就不一样了，不能再按1.5%来算了。这时候，就要回归到5%的征收率。一字之差，税负差了好几倍，扎心了不，老铁？

最后，还有一个高端玩法，叫做“融资租赁”。这个听起来就很高大上，简单理解就是“名为租赁，实为分期付款买东西”。比如你想买一台价值百万的设备，但手头紧，融资租赁公司先买下来，然后“租”给你，租期到了，设备所有权就归你了。这种业务，一般纳税人提供融资租赁服务，如果标的是不动产，税率是9%；如果标的是有形动产，税率是13%。它还有一种特殊的“差额计税”玩法，就是用全部价款和价外费用扣除支付的利息、手续费等之后的余额作为销售额，这就更专业了，一般是财务大神的领域了。

对了，还有一个小细节，如果你是公司，在北京注册，但你在上海有套房子租出去了，这种情况叫“跨地区提供不动产租赁服务”。你不能只在北京交税，上海税务局也得“雨露均沾”。你需要在上海的税务机关预缴一部分增值税，一般纳税人预缴税率是3%，小规模纳税人是5%。预缴之后，再回到北京进行最终的纳税申报。是不是感觉知识点又增加了？

所以你看，租赁的增值税税率，根本不是一个简单的数字。它取决于你的身份、你租的东西、你东西的“年龄”、甚至你租给谁用。搞清楚这些，你才能在收租的道路上走得更稳、更远。那么问题来了，如果一个小规模纳税人身份的个人，把他2015年买的商铺，租给一个一般纳税人公司，并且这个公司强烈要求他去代开一张增值税专用发票，请问，这张发票的票面是什么颜色的？

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