房产公司投资项目建设的坑与笑点
房产公司投资项目建设的坑与笑点
最近有个房产老总跟我说起他的新项目，说要投资建个“神仙公寓”，结果被我说是“想多了”。房产公司投资项目建设，说白了就是买地、盖楼、卖房，但真想玩明白，得先搞清楚“地从哪来，楼往哪盖，钱从哪出，赚不赚钱”这四大命题。
第一步：选址别玩“盲盒”！
有些房企真会玩心跳，去年有个哥们看中郊区一块地，说要开发“未来农场”社区，规划里有温室种菜、屋顶农场，结果政府突然说这地划给了物流中心，项目直接搁浅。选址别光看“金玉满堂”的地段，得先查清楚规划、容积率、限高线，不然容易碰瓷。建议先把规划文件下载打印，用红笔把“禁止”二字圈出来，别笑，我见过有公司专门做这个！
第二步：成本别玩“数字游戏”！
有个项目号称“奢华人生”，结果算完账才发现是“超豪华的坑人”。土地款、建筑成本、营销费用，每一项都要像算命先生掐指头那样精准。听说有些公司把样板间装修价格算进总造价，客户一进小区就被吓到，结果卖房时还得打“骨折”。建议找个靠谱造价师，别让预算在你眼皮底下长出“鸡脚”——专业的事得交给专业的人。
第三步：融资别玩“过家家”！
房企融资就像追女神，得看对方是“海王”还是真心人。银行贷款要看你的“造血能力”，信托融资要看你是不是“优质资产”。去年有家小公司想拆东墙补西墙，结果窟窿连环套，最后只能求爷爷告奶奶找PE。建议先算清楚能借多少，别像我一个朋友，贷款时硬把“零首付”写进合同，结果银行发现这是“零智商”，直接拒了。
第四步：团队别玩“兄弟情”！
有些公司以为合伙人都是“铁哥们”，结果项目做着做着发现原来是“各怀鬼胎”。甲方爸爸说“拿下项目”，乙方说“这单我不接”，就连负责施工的都说“材料涨价别怪我”。建议找个有“铁律”的团队，最好有制衡机制，比如设计院和施工方不能是一家的。实在不行，就用“绩效考核表”把大家都绑上同一辆马车。
第五步：营销别玩“文字游戏”！
去年某项目广告语是“买一套房，赚三倍钱”，结果客户问细节，销售人员只能含糊其辞。说白了，忽悠客户要有“良心”，不能把“概念开发”当“实物销售”。建议广告语要像写年终总结，先列一堆“好处”，再把“风险”用括号备注。比如“投资保值（注意：不保证不亏）”，多带点幽默感，客户反而会买账。
最后的彩蛋：据说某房企项目快开盘时，突然改名叫“上上上花园”，结果客户以为是楼盘品质升级，结果开盘日发现是开发商改了名字求地价便宜。这种套路，不如老老实实把“大富贵”刻在门头上，省得折腾成本。
（完）
